文章来源：经济观察报
3月11日深圳住建局出台《关于应对新冠肺炎疫情支持房地产企业加快复工复产的若干措施》(以下简称《措施》)，针对房地产企业与购房者两个端口，从资金、经营、社保等方向进行扶持。
这是继无锡、西安等城市针对疫情出台房地产相关政策后，又一个出台房地产纾困政策的城市。在这之前，北上广深四个一线城市中，广州曾短暂调整商办用地政策，但随后又紧急撤回。
“我们都觉得深圳还是比较聪明的。”一家总部在深圳的上市房企总经理向经济观察报提到，“聪明”在于，深圳比较低调，而且抓住了核心点，从房企角度去纾解，这一点跟政策大方向一致。
《措施》背后是深圳一手房市场已经度过一个多月的零供应和成交低谷期。与之息息相关的房地产企业，普遍面临销售回款停滞、业绩下跌的现状。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，现在全国各地对企业资金链的纾困角度，通常集中在预售资金跨节点提取和项目竣工交付时间顺延等方面，深圳对企业资金链纾困，并没有超出国家或省级政策范畴。
纾困房企
深圳《措施》的9个条款直指房企和购房者。企业端来看，政策着重涉及有条件恢复现场开盘、开放线下售楼处，推进房屋线上交易系统建设，加快商品房网签进度，有条件解冻20%预售资金，顺延项目交付时间和开发资质办理时间等。从购房端来看，措施聚焦在给予住房按揭贷款还款、购房社保要求审核等方面。
其中最受房企关注的是，“申请预售的商品房项目，不再要求提交项目资本金余额证明，具备房地产开发一级资质的企业，在保证工程质量、工程进度、建筑工程款等相关费用按期足额支付前提下，可向监管银行申请解冻不超过预售资金总额的20%；房地产一级开发企业下属项目公司，母公司承诺对其权利义务承担无限连带责任的，可向监管银行申请解冻不超过预售资金总额的20%。”
“措施真的考到我了，看来也要补课。”3月11日晚，上述深圳上市房企总经理告诉经济观察报，他要求同事们尽快出一份关于新政的内部解读。
一名龙头房企深圳营销总说，过往开发商在申请商品房项目预售时，必须向政府提交项目资本金余额能够覆盖总投资10%的证明。取消这个证明相当于简化了手续。
“按照此前政策规定，这部分资本金余额从预售证获取到竣工验收期间须冻结。”3月12日上午，上述上市房企总经理拿到内部解读报告，他表示，根据新政策，具备一级资质的房企无需提交项目资本金余额证明。
资本金余额“松绑”只是政策的一隅，更大纾困在于有条件申请解冻并提取不超过20%预售资金。
按照正常流程，购房者将首付款支付给房企，商品房预售款由此而生。过去，商品房预售款存储在房管部门、银行和房企三方共管售款专用账户中，商品房竣工验收交付前，预售款只能用于支付项目建设、施工款项及法定税费。
预售资金满足项目竣工验收合格和初始登记需要时，超出部分还要留存3%-10%划拨预售款，剩余部分形成房企周转金，可以自由支配。
上述房企总经理举例称，一个100米以上高层住宅项目，从预售到竣工验收需要1-1.5年时间。新政意味着，项目竣工备案前房企可以提取20%的预售款。
纾困企业资金的另一措施是加快商品房网签进度，采用“即报即签”缩短网签时间。其实，根据调控需要，多数城市均对网签会做出不同程度的限制。一家千亿房企区域公司营销人员透露，哪怕资料齐全，深圳也需要一周时间。
某国企深圳公司营销员工表示，深圳每个月网签都限额，房企报网签，低价房源与高价房源必须相互搭配。新政加快商品房网签进度，相当于提高回款量和回款速度。“因为只有网签了，银行才能放款。”
无论促进复工，还是简化业务流程，作用在于支持房企尽快恢复正常运营，化解资金及经营压力。“比以前资金管理松了，对房企肯定是好事。”一名20强房企华南区域营销总表示。
深圳住建局强调，《措施》不影响深圳房地产调控政策，深圳仍严格执行2016年以来的限购、限贷、限售、限价等政策，仍有条不紊地推进稳地价、稳房价、稳预期工作。
楼市低谷
《措施》发布前，像全国多数城市一样，深圳楼市也经历了一波低谷期。
这段时间以来，深圳Q房网福田某片区董事林轩一直在无奈与焦虑中煎熬。“做销售的用业绩说话，现在这种情况，让人有力无处使。”他所管理的片区，原来单店月度业绩在30-50万元之间；2月每个店铺业绩下降8成以上，个别店铺甚至业绩为零。
疫情防控期间，由于深圳小区不允许进入看房，他和同事将宝押在一手房代理上。但直到3月初，深圳的售楼处在逐步限流开放，“很多新盘带客要提前一天预约，我们对接的项目，开发商一个小时安排接待四五批客户，有的楼盘对单批客户数量也会限定。”
林轩所负责的片区，超过90%的意向客户年前已经看过房，只是当时还没下定决心，春节后又重新开始选房。这导致2月林轩的片区一手房零成交；反而二手房和租赁还有零星成交。2019年片区业绩构成中，超过60%来自新房佣金。
业绩受影响的不仅是林轩的片区，在深圳占据一定市场份额的中原地产，2月业绩下降了90%左右。“原来我们单月业绩平均在2个亿左右，2月刚刚超过2000万。”深圳中原董事总经理郑叔伦向经济观察报透露。
往年中原的一二手房业绩占比大约五五分。但2月2000多万元业绩中，二手房占到1000万元，新房约500万元，另外800万元由金融、商业等其他业务贡献。
同样郁闷的还有肖晓，作为深圳链家的一名中介，从3月6号上班，至今未带过客。他说，目前，深圳只有少数售楼处正式开工，并且只有少数内场销售人员上班。他们代理的一手楼盘售楼处仅有一两个复工，“没办法，只要营销中心人数过多，就会被街道办严查。”
中介的业绩与签单量映射出楼市成交水平，如果将成交类型细化，中原地产数据显示，2月深圳新房住宅网签830套，环比减少70.5%；这是新房住宅网签量连续二个月大幅下滑。商务公寓共成交341套，环比也下降60.8%。
2月深圳既无新建住宅、公寓项目获批，也无住宅、公寓项目入市，是近一年来深圳新房市场首次零供应。
按照郑叔伦观察，2月深圳一二手房成交量差不多1000套左右。正常情况下，这一数字是8000-10000套，相当于2月深圳楼市成交量下跌了90%左右。
肖晓已经在计划，从3月15号开始要积极拓客带看了。因为开放的营销中心数量会增加，深圳链家代理的新盘售楼处恢复正常运作的也会多一点。“如果再不行动，客户就要被同行带完了。”
中原地产代理的新盘中，3月已经有两个项目陆续开盘。位于深圳光明新区的勤诚达正大城3月12日上午9点正式开售，推出400多套36-62平方米的酒店公寓，带精装均价4.15万元/平方米。
“面积小、总价低，这批房源总价138万元起，面对的刚需客。”郑叔伦告诉经济观察报，3月10日勤诚达正大城开启线上蓄客，只需要缴纳500元锁房金。
截至3月11日晚上7点，郑叔伦收到的数据显示，已经有超过400多客户支付锁房金。“市场反应比较热烈，开发商现在不敢蓄太多客户，只能采取小步快跑方法，这两天通过预约、分批少量选房，也不要求开盘当天售罄。”他说。
到3月12日上午，中原地产方面称，勤诚达正大城开盘15分钟销售额了40套。
蠢蠢欲动
勤诚达正大城开盘前一周，招商蛇口太子湾·湾玺成为疫情下深圳首个开盘项目，104套240-398平方米的精装商务公寓，单价8-13万元，总价2000万元起步，最高价超过5000万元，在经历街道办联合派出强制清场、限流后，当晚房源全部售罄。
该项目是招商蛇口首次在豪宅项目销售中启动中介代理。郑叔伦透露，当周开始二三级联动，60%-70%客户由中介拓展，中介端成交了50-60套，超过一半。
一般情况下，市场低迷，客量不理想，开发商才启动二三级联动，支付更高佣金。肖晓发现，近期深圳开发商给的代理佣金有所提高。京基御景半山年前代理佣金1%，现在提到2%。肖晓所在的深圳龙岗片区，大部分项目佣金点提到2.5%-3.5%，比2019年普遍提高了0.5个百分点。
这段时间，郑叔伦跟开发商交流过。由于资金紧张，对于开盘开始蠢蠢欲动，但同时房企也在担心人员过于密集容易引发危险，还担心开盘成绩不好。
“总体来说，深圳的开发商处于观望阶段，大家都将目光投向正大城，如果开盘去化率不错，基本能判断市场恢复得七七八八，下周，估计很多开发商会推新项目。”郑叔伦表示。
深圳房地产市场是全国房企生存状态的一面镜子。中原地产数据显示，已经公布1-2月销售额的23家房企，合计销售额为5200亿元，同比下降 18%。
克而瑞数据显示，2月百强房企销售金额3243.3亿元，环比下降43.8%，同比降幅为37.9%。近九成百强房企业绩双降，创下近几年来单月销售的最低记录。
一位华南上市房企员工告诉经济观察报，最近房企业绩是特殊背景下的特例。“政府也着急了，像深圳出台《措施》，一定程度反映了3月还是疫情期，至少要到4月才能恢复正常销售。”
前述深圳上市房企总经理透露，目前他所在公司深圳的项目售楼处已经对外开放，他们想调低年度销售目标，但集团不让调整。“还是到年中看情况吧。”
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