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　　来源：证券时报

　　今年以来，楼市调控中必要的行政手段对市场降温起到了关键性作用，但行政调控的弊端也逐渐凸显。要从根本上实现房地产市场的长期稳定健康发展，长效机制是关键。从中央经济工作会议和住建部对明年的工作部署来看，明年稳楼市将更加侧重房地产长效机制的构建和完善，这是明年的工作重心，相关部门会花更大力气加以推进，并且进展提速可期。

　　不可否认，在今年全国各地出台的累计450余次楼市调控政策中，限购、限贷、限价、限售等有针对性的行政措施仍然发挥了关键性作用，在各方面共同努力下，房地产市场保持了平稳运行态势，热点城市房价过快上涨势头得到遏制，市场预期出现了积极变化。但是有些措施也扭曲了市场供求关系，导致了市场乱象，使市场调节机制作用无法有效发挥。如地方政府的限价政策，导致新房与二手房价格倒挂的现象，这种价差让不少人看到了投机炒房的机会，进一步增加了供需矛盾，也导致了购房者非理性“抢房”现象和开发商“双合同”等违规行为时有发生。

　　在当前房地产市场环境下，前期这些行政措施有必要继续坚持，但是对于部分市场供求关系已经发生一定变化的区域，也有必要根据实际情况进行政策优化。与此同时，房地产长效机制亟待尽快构建和完善，这才是房地产市场长期健康稳定的根本法宝。房地产长效机制的建立，是在坚持“房住不炒”定位，以满足市民需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主满足基本保障，综合运用金融、土地、财税、立法、市场监管等手段共同推进的。

　　实际上，房地产长效机制的建立一直在有条不紊地推进中，明年的推进力度还会更大。在中央经济工作会议对房地产的表述中，“构建房地产市场健康发展长效机制”被放在第一句，可见中央政府对房地产长效机制的重视程度。而在住建部部署明年重点工作任务时，“着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制”同样被放在稳定市场的首要工作中，而除了坚持“房住不炒”定位，坚持因城施策、分类指导，继续保持调控政策的连续性稳定性，其他重点工作都与长效机制有关。

　　比如，长效机制最根本的是完善住房制度，中央经济工作会议提出了“完善住房市场体系和住房保障体系”，住建部进一步提出“健全城镇住房保障体系”并专门提出“补租赁住房短板”；在与住房制度相匹配的金融制度方面，住建部也提出“深化住房公积金制度改革，研究建立住宅政策性金融机构”；财税制度方面，中央经济工作会议提出“要推进财税体制改革，健全地方税体系”，这涉及到房地产税；立法方面，近期全国人大审议《土地管理法》、《城市房地产管理法(修正案)草案》，这也与土地制度有关；住建部还提出“盘活存量土地”、“推进集体土地建设租赁住房试点”，这与土地制度有关同时也是围绕完善住房制度展开。

　　由此可见，房地产长效机制的框架正在逐步浮出水面，但是因为这是一项系统工程，完全构建需要一个时间过程，所以一些地方为稳定市场，行政性措施多了一些。未来，随着房地产长效机制的不断构建和完善，那些行政性措施将逐步弱化，毕竟中央经济工作会议也提出了，改革需要“更多运用市场化、法治化手段”。