租房居，居不易，即使是住在高端租房品牌自如，也不例外。
近日，有媒体报道称，链家旗下的O2O租房平台自如的部分房间存在甲醛超标情况。根据新华社的调查，自如的部分房源在装修结束后，仅将房间通风透气数天，便挂牌出租给房客。事件经过报道后，自如方面对当事住户给予了经济赔付，并承诺为遇到此类问题的房客无条件提供过渡期酒店住宿。
此事虽是个例，但也给当下火热的租房市场带来冷思考。无论是租房还是购房，室内空气指标的规范并未形成强制约束，很多人仍可能遇到房屋甲醛超标的问题。一向以品质化、高端路线闻名的自如也出现这类问题，这让外界对租房机构的管理和盈利能力产生担忧。
在“租购并举”的宏观背景下，此事或许正是当下租房市场发展的一个注脚：怎么保证租赁房屋的居住品质，还需要更多细化的标准和规范;怎么强化市场化租房机构的管理和服务，还需要在减成本、降杠杆上下功夫。
“租购并举”兴起 租房细则亟需建立
11月24日，北京市昌平区龙腾苑的一位自如房客向“自如管家”(自如公司的基层服务人员)反映，所住房屋室内空气质量异常引起身体不适;次日“自如管家”提出为房客免费换租或免费退租，并提供搬家服务，而当事房客希望继续居住;此后，双方针对房屋内空气质量和甲醛可能超标等问题多次沟通。
12月初，此事经媒体报道，引发关注。自如方面承诺为遇到此类问题的房客无条件提供过渡期酒店住宿，并在此期间提供免费换房或免费退租服务，退回押金及所有未发生的房租及服务费。虽然自如方面表示，其对房屋装修的所有家具材料都制定了严格标准，并且已经在内部启动了关于原材料、施工工艺及供应商管理的核查，但这些做法并没有回答一个行业问题：租房行业从选材装修，到出租管理，以及后续的运营服务，何时才能有相应的细化规范?
不同于商品房市场详细明确的验收流程，租房市场，尤其是自如这类非中介租房机构所运营的租赁房屋并没有细化的验收流程。以本次事件的核心环节——室内空气为例，在一些地方政府关于租房市场的管理规定中，难觅室内空气管理条款的踪影。
比如，《北京市房屋租赁管理若干规定》虽然要求出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全，但对于装修后的甲醛处理、室内空气等环节并没有具体要求。而从2003年开始实施的《室内空气质量标准》(GB/T18883-2002)对如今租房市场的复杂性也未有周全考虑。
方圆地产首席分析师邓浩志认为，在“租购并举”的政策框架已经搭建起来、市场机构参与租房热情高涨的情况下，租房领域的细则和标准亟需建立。具体到此次自如部分房屋甲醛超标的案例，他认为应该从上游的建筑装饰领域入手，这是大多数室内空气质量问题的主要环节。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，租房市场经过一年多的发展已经逐渐成长，今后可以考虑加快制定相应的细节规范。“现在框架的政策已经出台了，但是关于租房建筑安全、室内装修等(环节)的具体要求还没出台，比如改造结束多久以后可以入住，出租房源要符合哪些标准等等。”
盈利艰难 缩短待租时间成必然
虽然甲醛超标更多可能来自房屋装修过程中的装饰建材，但造成房屋无法持久通风的根本原因，还是许多租房机构自身的商业模式。
以自如旗下数量最多的“自如友家”产品为例。企业从业主端承接整套房屋、经过装修配置家具家电之后，以房间为单位对外出租。自2011年5月在北京上线以来，“自如友家”凭借良好的居住体验和品质化的服务迅速打开市场，目前在全国保有的房间数量超过24万间。但这类房源在装修后，往往没有进行较长时间的通风处理。
据北京市东城区的一位姚姓“自如管家”介绍，“自如友家”产品在首次出租时，一般会留出闲置通风的时间，但考虑到成本回报，通风时间一般不会长于1个月，在之后的出租中，一般也不会闲置太久。但因为“自如友家”一般较为整洁，且服务较好，在北京非常受年轻白领喜爱。
“这背后的一个问题就在于，这类企业以提高租客入住率为导向，对于一些居住本身的功能相对是忽略的。”严跃进分析称，自如这类非中介的租房平台本身的商业模式决定了其必须精细化管理，因此在出租的时候必须考虑闲置期，装修后入住时间越晚，闲置的时间越长，越不利于商业回报。
“很多企业其实是类似的，在三五年内它必须缩短待出租时间，这样一来出现这种情况(指甲醛超标)也不奇怪。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者，一线城市的这类“二房东”往往还会将客厅隔断为一个房间，这进一步给租赁房屋的室内通风带来挑战。
实际上，这类做法在租赁市场并非少数，但在目前的政策环境下并不合规。张大伟说，租房市场的需求依然强烈，商业模式决定了“二房东”式的租房企业必须通过缩短闲置时间、扩大可出租面积等办法来创造盈利空间，而这些做法往往又有违规嫌疑。
事实上，“二房东”租房模式目前的发展仍较为缓慢而谨慎，其主要原因在于房源资产价格高企，租金回报率长期较低，而企业的融资成本维持在高位，这两大因素在很大程度上限制了企业加杠杆快速做大的可能性。
“盈利比较难，这是一个很突出的问题。”据邓浩志介绍，目前大多数自持经营物业的租房企业，和“二房东”式的租房企业都不能解决盈利问题，主要原因还是在于拿房成本和利息成本太高。
“现在北上广深四大一线城市租金回报率大概在1.5%到2%之间，如果按商品房算，盈利难。”邓浩志表示，“现在普遍房地产企业的融资成本是7%到8%左右，如果地价下降到只是商品房价格的1/3左右，那么盈利能力提升3倍，租金回报率可以达到4.5%到6%之间，但仍然没能够盖过利息成本。”
房企“集团军”入局，关键还在供给侧
即使大多数一二线城市的租售比相差悬殊，但租房这块蛋糕仍然被不少企业、机构看中。其中，一些实力雄厚的房地产开发商更是扮演着“集团军”的角色。
据不完全统计，目前已有20多家百强房企启动长租公寓类租房项目的发展战略。如万科董事会主席、首席执行官郁亮在接受媒体采访时表示，万科计划成为租赁行业的龙头企业。再比如碧桂园集团总裁莫斌提出，力争在2020年做到100万套长租公寓。
房企“集团军”的进入会进一步改善租房体验吗?严跃进认为答案是肯定的。
“真正能对甲醛超标这类情况形成倒逼的，应该是房企和自持型公寓的参与。”在严跃进看来，这类房屋大多由专业的房企开发、装修，在交给业主之前需经过政府部门验收，经过这些流程的房屋质量相对可靠。他认为，这类由房企开发并出租的房源在租房市场上，会比中介型、“二房东”型房源更受欢迎。
但在租售比高居不下的一线城市，房企所开发并持有的租赁房源能有多大的商业前景其实也考验想象力。
“一套500万元的房子，月租金也就七八千元，租售比太悬殊了，(房地产)企业只能是以多隔断、低配置的装修来创造盈利空间。”张大伟认为，在土地价格高企的情况下，房企的入局并不能解决租房市场甲醛超标、服务不到位等问题;相反，随着企业进入越多，有可能出现此类负面事件的可能性更大，因为租房领域的企业竞争激烈。
张大伟认为，核心的解决办法还是增加租房用的土地供应。12月7日，北京市住建委在官网发布消息称，目前有约12万套国企利用自有用地建设的保障房;北京全市企业自持租赁房项目有27个，自持面积约143万平方米;已开工朝阳区平房乡等5个利用集体土地建设租赁住房试点项目、房源1.28万套，目前已入住4200余户。
而在上海，自7月推出首宗租赁住宅用地以来，已至少成交了15幅租赁住宅用地，占地面积47.12万平方米，合计建筑面积近109万平方米，预计至少形成18100套租赁供应房源。
这些试点诚然效果显著，但相比巨大的租房需求，仍然显得杯水车薪。张大伟认为，租赁住房土地或房源的供给还需要增量。“量少的话，变相地就变成保障房了，对整体市场没有什么影响，跟市场脱节。”
邓浩志注意到，有些城市的做法是，在商品房用地当中指定一部分专门用于发展租赁物业，他担心这会进一步加剧房屋租售的供求矛盾。此外，若单纯靠政府指定的自持物业，租赁住房的总量显然还不够。“所以要看怎么盘活现在集体用地、盘活‘三旧改造’，但这些相关的政策现在还不知道。” |
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