●分析、判断和预测房地产市场形势，不能简单根据房价、投资、房地产新开工量的增速快慢来判断市场运行是否正常，而应首先把握房地产市场发展阶段和经济发展阶段，并将对各项指标的分析同房地产市场发展阶段和经济发展阶段的特征结合起来。
●单纯针对房地产市场短期问题实行的解决方案虽然当时效果很明显，但如果未能同步解决与房地产问题相关的深层次的经济、社会等其他领域的问题，不能统筹考虑特定解决方案的长期影响，短期解决方案很可能会成为未来房地产市场出现新问题的原因。
2016年底的中央经济工作会议提出“促进房地产市场平稳健康发展。要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落”。研究建立房地产基础性制度和长效机制要取得预期成效，需要准确把握我国房地产市场所处发展阶段，并根据发展阶段的变化适时调整发展目标，在此基础上，尊重房地产市场发展的客观规律，重视从长期、系统的角度进行相应的制度和机制设计。
准确把握我国房地产市场所处发展阶段和面临的主要风险
加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制首先需要准确把握国情，特别是准确把握我国房地产市场所处发展阶段、面临的主要风险和要解决的主要问题。
从国际比较的视角观察，发达国家在房地产市场发展过程中都经历过快速发展阶段，也都有过市场运行比较平稳的时期，一些国家还出现过房地产泡沫。在不同的发展阶段，房价涨幅、新建房屋规模等市场运行指标会呈现不同的特征。在供不应求阶段，房价、投资和新建房屋数量等主要指标增速都较快，但到了供求基本平衡阶段后，房价涨幅一般会回落，新建房屋数量会减少，房地产投资增速会明显回落。房地产市场发展阶段还与经济发展阶段表现出高度的重合性。因此，分析、判断和预测房地产市场形势，不能简单根据房价、投资、房地产新开工量的增速快慢来判断市场运行是否正常，而应首先把握房地产市场发展阶段和经济发展阶段，并将对各项指标的分析同房地产市场发展阶段和经济发展阶段的特征结合起来。
从1998年到2013年，我国房地产市场总体呈现投资增速较高、销售高速增长和房价涨幅较高的“三高”特征，期间虽然也曾出现过两次调整，但并未改变房地产市场运行的总体趋势。1998年到2013年我国房地产市场运行的特征实际上反映了市场总体处于供不应求的状况。这与广大发达经济体房地产市场发展历程相似，在市场处于供不应求的阶段，房价涨幅高、投资增速高。房地产市场供不应求往往与一个国家经济增速较快、居民收入增长较快和人口快速增长相重合。在房地产市场从供不应求转向供求基本平衡后，运行特征就会出现明显变化，突出表现在房屋新开工面积下降、房地产投资增速放缓等方面。2013年，我国城镇户均住房套数已达到1.0套左右，而日本在户均住房套数达到1套后，房屋新开工面积开始下降。根据近年来我国房屋新开工面积情况和正常施工进度测算，我国已开始进入房屋竣工面积的高峰期，这意味着房屋存量规模正处于快速增长期，户均住房套数将进一步增加，市场供求将更加宽松。由于发展阶段变化，“十三五”期间我国房屋的新开工面积也将趋于下降，房屋施工面积在“十三五”期间也将开始下降。由于施工面积的下降，房地产投资增速也将逐步正常回落，房地产投资对经济增长的带动作用也将减弱。随着新建房面积的下降，二手房交易的比重将逐步上升。
由于2013年以来我国房地产市场已从“供不应求”转向“供求总体平衡，区域性、结构性矛盾突出”的新阶段，近两年我国房地产面临去库存和防风险的双重任务。2015年以来，特别是2016年我国的房地产市场形势发生了较大变化，既要看到一系列政策措施取得的积极成效，也要正视面临的风险和问题。2016年，全国商品房销售面积157349万平方米，比上年增长22.5%;商品房销售额117627亿元，增长34.8%。商品房销售面积和销售额均创历史最高水平。由于商品房销售快速增长，房屋待售面积从2016年3月起开始回落， 2016年末，商品房待售面积69539万平方米，比2015年末减少2314万平方米，去库存取得积极成效。但也要看到，由于我国房地产市场已从供不应求转向供求总体平衡、区域分化的新阶段，市场面临的形势更为复杂，金融业发达、居民金融意识强的东部发达地区，特别是供应严重不足的北京、深圳等特大型中心城市住房价格显著攀升，2016年深圳新建住宅价格同比上涨49.5%，上海上涨37.5%，北京上涨32.1%，价格涨幅明显超出居民收入增速，已出现较为明显的房价泡沫风险。房价涨幅过快不仅显著加大了居民购房负担，而且金融资源过多投入房地产部门也带来较大的风险，增大了经济转型和实体经济发展的难度。在部分热点城市房价大幅上涨的同时，一些三、四线城市由于供应量过大，虽然销售有所好转，但去库存的压力仍然很大。
房地产市场发展阶段变化和区域市场形势分化的新形势客观要求更加重视防范和化解房地产风险方面的研究。既要重视防范和化解部分热点城市的房价泡沫风险，也要高度重视供给过剩风险从局部蔓延到全局。虽然2016年商品房待售面积已低于2015年，但2016年房屋新开工面积166928万平方米，增长8.1%。2017年前两个月房屋新开工面积同比增长10.4%，但前两个月北京房屋新开工面积同比减少了12.6%，上海房屋新开工面积同比下降5.2%。这表明目前新开工面积的增长并不是来自供求最紧张的城市。在市场发展阶段已发生重大转变的情况下，房屋新开工面积继续较快增长可能会增大后续的去库存压力。防范房地产风险要特别重视研究金融政策和土地政策的正确使用，国内外房地产风险的爆发都与这两项政策的不当使用直接相关，对此要高度警惕。
确立新阶段房地产市场发展目标
建立房地产基础性制度和长效机制，需要在“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，确立未来一段时期房地产市场发展的目标。
从发达经济体房地产市场发展历程看，各国房地产市场发展普遍根据发展阶段的变化不断进行调整完善。在住房短缺阶段，加快房屋建设是各国房地产政策的首要目标。在基本住房需求得到满足后，各国开始更加重视提升居住品质。在住房市场进入成熟阶段后，美国、日本等国房地产泡沫出现和破裂的教训值得警示，要高度重视房地产市场的风险防范。
1998年我国城镇住房制度全面改革以来，房地产发展目标主要集中在三个方面：一是加快房屋建设，持续改善居民居住条件;二是发挥房地产业在经济增长中的带动作用，在1998年和2003年的相关文件中明确提出将房地产业作为新的增长点和支柱产业，2008年则提出要发挥房地产业在扩大内需中的作用;三是实现市场平稳运行。总体看，住房制度改革以来前两个目标得到较好体现。
基于我国房地产市场已从“总量供不应求”转向“总量供求基本平衡，结构性、区域性矛盾突出”的新阶段，建议适时调整房地产市场发展目标，将中国房地产发展目标调整为三方面：一是在确保广大居民“住有所居”的基础上，全面改善居住条件，提升居住品质。在以人为本、保护环境、节约资源、优化生态的基础上，提供功能更加合理、建筑质量更加优良、人居环境更加舒适的住房产品。加快房地产开发建设模式向节约型、环保型、生态友好型实质性转变。二是全面提高防范房地产市场系统性风险的能力和水平。随着中国房地产市场面临的潜在风险显著加大，要准确把握房地产市场风险的主要类型和成因，调整完善金融、土地等政策工具，防范可能出现的各类系统性风险，保持房地产市场供求总量和结构基本平衡，逐步缓解结构性、区域性矛盾。三是实现经济、社会和房地产市场协调发展。从经济社会长期发展目标出发，处理好房地产市场发展与国民经济、人口结构、城市规划以及产业布局之间的关系，形成房地产政策与短期宏观调控政策、中长期国民经济发展规划、区域城市群发展、城市内部空间布局与功能升级相协调，实现经济、社会和房地产市场协调发展。
加强对房地产市场发展规律的研究
2003年以来，房地产市场波动较大，各界的判断与市场实际运行情况存在一定差异。这表明，对房地产市场发展规律的把握还有待加强。只有准确把握了房地产市场发展规律，在此基础上研究建立的房地产基础性制度和长效机制才能真正取得预期成效。
要准确把握房地产市场发展规律，需要加强两方面的研究。首先要找出房地产市场波动的主要原因，理清主要政策工具的作用机理。房地产市场广为各界关注，但却往往忽视了从理论上去解释、说明房地产市场的各种变化以及政策调整对房地产市场的影响。研究建立房地产市场基础性制度和长效机制，需要把对房地产发展规律的研究、特别是理论研究放在更加重要的位置。其次，要重视从长周期、多国别的视角去客观分析看待其他国家、特别是发达经济体房地产市场的演变历程，客观分析其他国家曾经实践过的各种房地产制度和机制的成效及利弊得失。
目前各界对房地产市场提出的各种制度和机制方面的建议，绝大部分发达经济体都曾实践过。从实践效果看，有一些制度和机制取得了预期效果，但也有相当一部分制度和机制被实践证明难以取得预期效果。有的制度和机制短期效果很好，但带来的中长期负面影响却很大。从长周期、多国别的视角去分析其他国家实践过的各种制度和机制，就可以客观评判各种制度和机制的利弊得失，有助于避免将其他国家“有的”或“使用过的”制度或机制简单的移植过来的“拿来主义”;就可能避免其他国家曾走过的弯路，审慎看待一些理论上被证明不可行，实践上带来很多问题的制度和机制。
从长期、系统的角度研究设计房地产基础性制度和长效机制
房地产问题从来不是单纯的房屋建设、分配和管理问题，也不仅仅是经济发展问题。而是涉及到人口流动、经济兴衰、城市发展、社会变迁、产业变化等诸多方面。单纯针对房地产市场短期问题实行的解决方案虽然当时效果很明显，但如果未能同步解决与房地产问题相关的深层次的经济、社会等其他领域的问题，不能统筹考虑特定解决方案的长期影响，短期解决方案很可能会成为未来房地产市场出现新问题的原因。比如，有的国家为提高住房自有率和刺激经济发展，在低利率时期对低收入居民给予很多信贷方面的支持，使低收入家庭能够购买住房。但一旦利率开始持续上升，低收入家庭的月供负担将显著增大，由于家庭收入有限，在利率大幅上升后很多低收入家庭的住房贷款出现违约，并成为房地产危机爆发的重要原因。因此，研究建立房地产基础性制度和长效机制，宜着眼长远，更加重视从系统的角度出发，处理好房地产发展与国民经济、区域发展、人口结构、城市规划以及产业布局等方面的关系，为房地产市场的平稳健康发展，为房地产市场与经济社会的协调发展奠定坚实的制度基础。
(作者为国务院发展研究中心市场经济研究所副所长)
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