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　　3月17日、3月22日,北京连续发布限购政策。在新政调整下,一些已签订购房合同的购房者遇到了新问题,也引发了一些纠纷,其中最让人纠结的是三类情形:首付比例提高,已签订合同的买方交不起首付款,哪些情形下解除合同不算违约?有市民准备卖房后再买房,在连续限购下,计划泡汤,卖家拒绝出售怎么办?缴税条件调整,已经签订购房合同,但按新政又失去购房资质,这些合同怎么处理?
　　一觉醒来,自己所在城市出了限购令,在提高首付款金额、认房又认贷的情况下,北京的李先生需要额外再付卖方80多万元首付款,才能买下这套还没网签的房子。因为突然增加的首付款超过支付能力,李先生不得不放弃购买,卖家则要求李先生承担违约责任,已付的定金不予退还,这让李先生傻了眼。
　　与此同时,北京市西城区一家房地产中介门店店长老王也陷入了焦虑,“自从新政发布到现在,不到两天的时间,我们本月意向签约或准备签约的客户中有30%表示要退单或违约,原因是凑不足首付款”。
　　3月17日,北京市楼市调控进一步升级,认房又认贷并且二套房首付提至60%,贷款年限缩短至25年。随着“3·17”限贷加码后,3月22日又出新政,60个月每个月都要有纳税记录。北京连续出台的政策被称为“史上最严的楼市限购政策”。
　　3月24日,中国人民银行出台关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知,对于离婚一年以内的房贷申请人,商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。
　　相关的购房纠纷也一路随行,用业内人士的话来说是“持续且高发”。因限购引发的购房纠纷,到底该怎样解决?《法制日报》记者对此进行了采访。
　　首付比例提高
　　买方凑不齐首付怎么办
　　离网签还有两天时间,北京“3·17”新政让坐在电脑前的李先生有些无力。此前,在支付了100万元定金后,中介先给他们做房屋核定,约好网签的时间是在3月21日。
　　李先生说,这次换房已经耗尽家庭的全部收入和存款,“现在我们再也没办法凑钱了”。
　　对此,业内人士表示,“认房认贷”严格了首套房认定标准,换房人群“先卖后买”也被界定为二套,首付预算的明显增加可能带来客户购买力的相对减少。
　　“我该何去何从。”面对记者,李先生一脸愁容。
　　而在记者的走访中,还有很多“李先生”在焦急等待北京执行细则的出现,细则中每一个字甚至标点,都可能让他们狂喜或痛哭。
　　北京市房地产业协会运营的微信公众号“京房字”邀请拟定北京市房产新政的负责人对新政做了解读,其中称新政正式生效节点以网签为准,没有网签的,就算签了合同,也要执行新政。
　　“如果之前已经做了网签,应该可以按老方案执行。但是如果办理贷款的银行有特殊要求,则按照银行的要求来。”前述拟定北京市房产新政的负责人表示。
　　那么,如果没钱凑首付,可以违约吗?
　　“首先需要明确的是,两种确定不能解除合同的情形。第一种,如果买卖合同当中约定了类似‘贷款不成应该一次性付款’的条款,买房人无权解除合同;第二种,需要明确双方是否进行了网签,新政对于3月17日之前就已经办理网签但是没有办理贷款手续的交易是否适用新政,需要等待进一步的细则出台。如果银行同意按照旧的贷款政策办理,那么交易不受影响,买房人无权基于新政解除合同。”北京房产律师王树德在接受《法制日报》记者采访时分析说。
　　那么,已经签约但是没有办理贷款的交易是否可以解除合同?对此,有业内人士将此类交易称为“在途”交易。
　　王树德说,最高人民法院在2011年印发的民事审判纪要中提到,“经审查,买房人确实因为贷款政策变化而不能办理贷款的,可以解除合同”;北京市高级人民法院相关的会议纪要中也明确“房屋限购政策在性质上属于公共政策的性质,确实会对房屋买卖合同能否履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房政策的实施导致买受人无法办理过户登记的,可以要求解除合同”。
　　即使如此,据业内人士反映,“在途”交易能否解除,还要看新政对合同的履行到底有多大影响?
　　“对合同影响的评估要对房屋的总价、买房人的收入、买房人的负债以及首付比例的增幅等综合因素进行考量。比如说因为新政的出台,买房人的首付比例仅仅从30%变成了35%,而买房人恰恰是登上富豪榜的人,那么很明显,买房人要以新政出台为由去解除合同明显不会得到法律的支持。所以,如果新政对房屋买卖合同的履行确实造成了极大的困难,那么解除合同也符合立法的本意,但是如果影响并不是很明显,买房人应该履行合同。如果要强制解约,买房人会因此承担不利后果。”王树德说。
　　卖房后难买房
　　卖家拒绝出售如何解决
　　在此番限购过程中,之所以纠纷不断,其中一个主要原因便是“连环单”。
　　据北京链家房地产经纪有限公司高级法务经理孙笑竹介绍,从链家对大量购房交易的跟踪情况来看,现在很多人购房都是改善性需求,也就是说业主是卖了小的再买大的,而买家同样是卖了上套买下套。这种买卖双方既买又卖的单子,被称为“连环单”。
　　“我们现在有一单就是卖家在卖房后还需要再买房,当新政出台后,卖家卖了房子再买房需要支付更多的首付,现在卖家买不起房子,拒绝出售房屋。”老王说,这一单生意是最让他着急的。“我们找律师问过,卖家购房和卖房是两个相对独立的合同,卖房义务不会因为新政而发生改变,卖家不能随便解除合同。一旦不履约,就属于违约行为,需要承担违约责任”。
　　“但这个责任该怎么认定?卖家现在就是不松口,说两万元定金退了就算了。”老王和买家现在最后悔的便是“当初没有多给定金”。
　　对此,北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥在接受《法制日报》记者采访时说,为了防范风险,在确定房屋购买意向后,购房人应当尽快与房主约定定金并给付购房定金,“因为定金具有担保的作用,房主收受定金后违约的,购房人可要求其双倍返还定金。定金给付金额越高,房主违约成本越高,但定金金额最高不超过房屋成交价格的20%,超过部分不能请求双倍返还”。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也向记者表示,对于因此类限购政策而出现违约的现象,部分法院定义为不可抗力因素,但也有法院认为此类判定并不准确。
　　严跃进说,如果因为首付比例提高而无法购房,责任一般要由买家承担。因为购房者并不是不能认购,而是购房能力不足,这是根本原因。
　　不过,严跃进也建议,对于此类购房纠纷,不宜视为买方违约,而应采取“和平”的协议解除方式。
　　此外,针对此类纠纷,赵庆祥建议存量房买卖合同中约定违约责任,“这是提防房主违约涨价的另一手段。但如违约金约定过低,房主高价转卖获得的利益远远高于违约成本,违约极易发生。违约金的约定数额,应当以购房不成对购房人造成的损失上浮30%为参考标准”。
　　明确中介服务费由单方涨价违约的房主承担,这是赵庆祥给出的另外一个预防纠纷的办法,“一般情况下,中介服务费是在双方签订买卖合同后支付给中介机构,支付金额为房屋成交价格的1%至2.5%不等,即使按照1%支付,中介服务费也不少。为增加房主守约责任,避免业主单方违约涨价给购房人带来损失,合同中应尽量明确,房主单方违约涨价的,中介服务费由房主支付”。
　　缴税条件调整
　　已经签订合同怎样处理
　　除此之外,对于还没有办理网签或者正在看房决策过程中的购房者,经纪人还需要通知他们最新的政策变化。北京市丰台区马家堡地区一家房地产中介门店经纪人说:“因为现在的政策是认房又认贷,已经还清贷款的客户现在买房的话,首付款的比例从首套政策变成二套房的政策,需要支付的首付款差不多涨了将近一倍。有客户房子看得差不多了,现在得重新帮他们算账,看看需要多少首付,能不能凑齐。”
　　那么,“认贷”这一规定如何执行?
　　对于银行信贷方面的问题,多名房地产中介人员表示,目前来自银行的消息是,3月的最后这些天不会再新批个人按揭贷款。有媒体向多家商业银行咨询个人住房按揭贷款的情况,得到的回复大多是:北京市的房地产调控新政刚落地,具体到银行执行层面还需等待总行的统一口径。
　　“总行政策还没出来,我们分行只能等着,但可以明确的是,后续所有审核流程都会更长、更严格。”一家股份制银行北京分行相关负责人表示。
　　对此,拟定北京市房产新政的负责人也在微信公众号“京房字”上做了解读:“认贷指全国范围内,是认记录。不管之前是否还完贷款,只要在银行系统中显示有过住房贷款记录,都受影响,都会至少按照二套算。”
　　说完了“3·17”新政,再来看看北京的“3·22”新政。
　　3月22日,北京市地税局、北京市住建委联合印发关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告。公告中提到,“连续5年(含有)以上在本市缴纳个人所得税”的政策执行标准为连续60个月在本市缴纳个人所得税(对于因工作变动等原因造成未缴或补缴税款且不超过三个月的,视为连续缴纳)。
　　北京“3·17”新政公布后,根据某中介机构的不完全统计,“在途”交易达一万多套,“再加上3月17日到3月22日之间签约的部分房屋,‘3·22’新政直接影响的房屋数量应该在数千套。”王树德对记者估算说。
　　那么,在此期间已经签订的合同应如何处理?
　　按照王树德的分析,通过正常网签、缴税、过户的行政流程已经无法办理不动产登记,“不过,如果能拿到司法机关的生效法律文书,也可以办理不动产登记”。
　　那么“3·22”限购令下能否获得这样的法律文书?
　　记者注意到,早在2011年北京市高院对于处理限购政策的房屋买卖纠纷案件有过讨论并作出了书面会议纪要,其中两部分内容涉及上述话题:住房限购政策在性质上具有公共政策的性质,确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的,属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现,当事人要求解除合同的,除合同另有约定外,一般应予支持;
　　此外是对“京十五条”实施前签订的合同要求继续履行的处理原则,买受人家庭不具备“京十五条”规定的购房资格,但买卖双方在该规定实施(2011年2月17日)之前已经订立房屋买卖合同,且已经支付购房款并实际占有使用房屋,解除合同会导致当事人间利益明显失衡的,对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求,可予支持。
　　“目前的大部分‘在途’交易不符合继续履行合同的要求。因为会议纪要要求判决履行合同的前提是支付购房款、实际占有、解除合同利益失衡三个条件,支付购房款需要非常客观的第三方记录(银行流水),如现金支付则不能被法院认定,实际占有需要有物业的交割单、水电使用记录等证据予以佐证,‘解除合同利益失衡’要表达的意思是房价有过高的增长或者下降,尤其是房价的暴涨暴跌很难证明,所以‘3·22’调整的‘在途’交易很明显不完全符合这三个标准,法院很难判决履行合同。”王树德分析说。