“浙江杭州楼市2月份的销售冠军绿都御景蓝湾，均价9338元/平方米，比周边楼盘低5000/平方米。记者从置业顾问处了解到，这批房源被绿都集团的股东方以备案价吃下，将来可能会以二手房的形式在案场再次进行售卖，届时售价会比一手签约价高得多�！苯�，《钱江晚报》发表的报道称。
《钱江晚报》的文章中还提到，该楼盘置业顾问表示，因为想涨价涨不了，所以股东干脆按备案价吃进，进入二手房市场，这样即使涨价卖也没人能管。
备案价，是指开发商在申请预售许可证时向主管部门申报备案的预售价。早在2010年国务院下发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中就明确规定，房企要严格按照申报价格明码标价对外销售。
北京一位开发商的营销负责人告诉记者，当前全国热点城市都在进行房地产调控，很多楼盘申请备案价时想备高价，但是政府不给备案，只能备低价。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，如果《钱江晚报》的报道属实，那么开发商的这种做法就是规避备案制的一种方式。
违规销售又抬头
记者试图从杭州绿都御景蓝湾售楼处了解情况，但是目前该售楼处人员否认了“股东备案价吃进大量楼盘再高价出售”的情况。
不过公开资料显示，杭州绿都御景蓝湾的确是在2月份成交了498套，为杭州市当月的销冠，成交均价的确不到一万元/平方米。
杭州绿都御景蓝湾售楼处工作人员还告诉记者，目前，绿都御景蓝湾刚开盘的第三期售价在16000元/平方米。
严跃进向记者透露，开发商为规避限价，找人先低价购买，再高价出售的做法以前有过，只不过量比较小，没有引起注意。
“房企为了获得预售证，在项目预售证申领的时候会采取‘毕恭毕敬’的态度，但在实际销售过程中会有各类违规的做法，典型的就是乱收取费用，同时不计入销售合同中�！毖显窘�。
严跃进常年观察各地楼市动态，他总结，开发商近期违规销售的动作又开始增加，各类规避政策监管的做法又出现了，据媒体报道，有些地方还出现了号头费，即正常买房买不到，通过中介支付高额号头费才能买到房。
“之前还存在过开发商以员工名义低价认购房产，过一阵子再高价销售的情况�！北本┦芯┦β墒κ挛袼康夭灰追墒挛癫恐魅瓮蹒飧嫠叻ㄖ沃苣┘钦摺�
北京市房地产法学会副会长赵秀池对法治周末记者说，房价备案制是一种行政手段，在新房出售环节对开发商的定价会有作用，但二手房房价才是市场情况的真实反映，当新房与二手房房价差别过大，就会导致上有政策下有对策。
是否合法要看购房资金来源
那么，开发商通过股东、员工或其他跟其有利益相关的个人或企业，先低价购房再通过二手房市场高价出售的行为是否合法合规?
王琮玮告诉记者，讨论这个问题要从几个方面来看：第一是购房主体，第二是购房资金的来源。
“第一，法律规定，合同主体必须至少有两方主体，只要不是开发商自己买了以后自己卖就行，法律也并不禁止开发商的股东或员工购买公司开发的房屋�！蓖蹒馑�。
不过赵秀池认为，北京的楼市新政对“用开发商利益相关的企业低价购高价卖”这一行为会有所抑制，因为新政规定，企业购买的住宅需要持有3年才能进行出售。
王琮玮分析道，如果股东或员工等购房资金是自有资金，那么很难讲这种行为是违法违规的。
“但如果员工或股东购房的资金来源是开发商，由开发商付钱，让员工或股东购房后再高价卖，这种情况政府部门是可以对开发商进行行政处罚的�！蓖蹒馑怠�
王琮玮作此分析的理由有两个，第一，虽然形式上是股东或员工个人买房再转卖，但如果短期内在未取得房产证的情况下就再次上市，违反了“房屋没有产权证不能交易”的规定;第二，这种行为实质上就是变相提高房价，因为购房资金来自开发商，转让房产的收益也来归开发商所有。
在接受法治周末记者采访时，王琮玮还提到了一种情况，即虚构合同套取银行资金。“简单而言，就是开发商虚构购房合同，员工或股东并没有支付首付，合同的签订就是为了套现。这种行为的认定比较明确，开发商构成骗取贷款罪�！�
如果开发商的股东或员工大量购房后再出售，购房者购买类似的房产是否存在风险?
北京来硕律师事务所主任李文谦告诉记者，购买这种房屋主要的风险存在二手房本身是否有产权登记，是否存在抵押或优先购买权。
王琮玮也提醒，如果房屋未取得房产证，按法律规定，是不能进行交易的。但实践中一些开发商会存在不规范的地方，帮助购房者改底单。
王琮玮举了个例子，假设A在开发商B处买了一套房，在尚未拿到房产证时转手给了C，那么就需要开发商B把A的网签从住建部门撤销，然后给C做网签。
“需要注意的是，在没有房产证的情况下直接交易，是不受法律保护的，合同的效力也存在问题。”王琮玮说。
李文谦律师还表示，如果开发商在售楼处出售其股东或员工已购的房屋，那么进行二手房撮合交易的主体必须取得相应的营业资质，并配备合法的房地产经纪人才能从事签订合同、协助办理过户、贷款、纳税、领证等一系列手续。
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